Analisi delle possibilità al Provincetown Inn

Mar 16, 2024

Di Paul Benson 30 agosto 2023

PROVINCETOWN — La proprietà di sei acri a 1 Commercial St. che comprende il Provincetown Inn da 102 camere e i suoi 125 posti auto, sei sale conferenze e una piscina a forma di cappello da pellegrino è certamente unica. Il primo hotel in questo sito fu costruito nel 1925, secondo il Building Provincetown di David W. Dunlap, e nel 1957 il proprietario Chester Peck Jr. costruì una penisola di quattro acri nelle terre delle maree, utilizzando enormi blocchi di granito per triplicare le dimensioni della sua proprietà sul lungomare. .

Quella proprietà è ora in vendita e l'agente di quotazione John Ciluzzi la descrive come "senza pari".

"È un'opportunità straordinaria sia per continuare con la proprietà legacy del lungomare o per essere l'inizio di qualcosa di nuovo con uno sviluppo", ha detto Ciluzzi. "Ci sono molte opzioni diverse a disposizione di chiunque sia interessato a investire nel sito."

Un'attività congressuale ampliata, un progetto residenziale o anche un alloggio per la forza lavoro sono possibilità, ha detto Ciluzzi, e ha già ricevuto richieste da investitori locali, regionali e nazionali.

Ciluzzi ha rifiutato di stimare quante unità residenziali potrebbero essere ammesse sul sito.

"Spetterà agli acquirenti determinare cosa possono e non possono fare con il sito", ha detto. “Il nostro compito è presentare l’opportunità al mercato”.

"Cerco di non fare ipotesi, perché i fattori sono tanti", ha detto l'urbanista Thaddeus Soulé a proposito delle possibilità di riqualificazione. "Se hai abbastanza tempo, denaro e avvocati, quasi tutto è possibile."

Soulé ha affermato che i maggiori fattori limitanti del sito sono ambientali: si trova sulle terre piene di marea del Commonwealth e si trova nella pianura alluvionale della FEMA.

Quasi l'intera proprietà è al di sotto del livello medio storico di alta marea, il che significa che lo stato ha diritti sulla terra ai sensi del Mass. Public Waterfront Act, noto anche come Capitolo 91.

Il Dipartimento statale di Protezione Ambientale rilascia le licenze del Capitolo 91, ha detto Soulé. Qualsiasi nuova struttura, o anche un cambiamento nell'uso di una struttura esistente, richiederebbe un'autorizzazione del Capitolo 91 da parte dello Stato.

Il Provincetown Inn si trova anche in una zona alluvionale FEMA AE-9, con un'altitudine base di alluvione di 9 piedi sopra il livello del mare. Il confine occidentale dell'hotel si trova in una zona di "velocità" VE-14, così chiamata a causa del potenziale di potente energia delle onde, con un'altitudine di piena di 14 piedi sopra il livello del mare.

Provincetown ha maree di 10 piedi e la normale linea di alta marea è di circa 5 piedi sopra il livello del mare. Nella zona AE-9, il livello del pavimento di un edificio ricostruito deve essere 9 piedi sopra il livello del mare, che qui è solo 4 piedi sopra le maree normali più alte.

Nella zona VE-14, tuttavia, le cose sono diverse. L’elemento strutturale più basso in un edificio ricostruito in questa zona deve essere 16 piedi sopra il livello del mare per tenere conto dell’energia delle onde, che è 11 piedi sopra la normale linea dell’alta marea.

"Se un pezzo dell'edificio si trova nella zona V, allora la zona V si applica all'intero edificio", ha detto Soulé.

Di conseguenza, se l'edificio fosse sostanzialmente ricostruito sulla sua impronta esistente - il che significherebbe che il costo del progetto sarebbe superiore al 50% del valore attuale stimato dell'edificio - si applicherebbero queste disposizioni del codice edilizio statale e dovrebbe essere innalzato su palafitte.

L'intera proprietà in 1 Commercial St. è attualmente valutata a 13,9 milioni di dollari, di cui 6,7 milioni di dollari per l'edificio. Ciò significa che un acquirente potrebbe potenzialmente spendere più di 3 milioni di dollari in ristrutturazioni senza dover rialzare l’edificio.

Uno sviluppatore potrebbe anche proporre un nuovo progetto che sia interamente all'interno della zona AE-9 e non tocchi la zona di velocità, nel qual caso si applicherebbero solo le regole AE, ha detto Soulé.

Quando si tratta di un progetto residenziale, non esiste una formula chiara per equiparare le camere d'albergo esistenti alle unità residenziali, spiega Soulé.

Ha spiegato che esiste un programma di densità che mette in relazione la dimensione del lotto con le unità residenziali, ma questa è una linea guida, non un diritto, ed è soggetta ad altri fattori limitanti. Secondo il programma di densità, un lotto di 64.000 piedi quadrati può contenere 26 unità. Oltre a ciò, ogni aumento di 4.500 piedi quadrati lascia il posto a un'unità in più.